Vente immobilière et vices cachés : explication

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Qu’est-ce qu’un vice caché dans une vente immobilière ?

Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel elle est destinée, comme le défini l'article 1641 du Code civil.

En d'autres termes, plusieurs critères doivent être respectés pour parler de vice caché :

• Le défaut existait déjà au moment de la transaction
• Le défaut est non apparent lors de l'achat. Il sera considéré comme caché si une expertise ou un démontage est nécessaire pour le constater.
• Le bien, en réseau du défaut, est devenu soit impropre à l'usage qui lui était prévu, soit en a fortement diminué l'usage.

Ces critères sont les mêmes, quel que soit le type de bien (immobilier ou non) et quel que soit le vendeur (professionnel ou particulier).

Les vices cachés dans l'immobilier

Dans le cadre d'une transaction immobilière, les vices cachés peuvent concerner de nombreux éléments du logement : 

• des fondations défectueuses
• un terrain pollué
• un chauffage qui ne fonctionne pas
• un terrain pollué
• une charpente endommagée

Peu importe que le défaut soit lié à un mauvais état, à un manque d'entretien ou à une obsolescence : on parlera tout de même de vice caché.

L'action garantie des vices cachés

Si le bien acheté présente des vices cachés, les nouveaux propriétaires peuvent engager une action pour vices cachés. L'acheteur a alors deux ans à compter de la découverte du défaut pour prouver l'existence d'un vice caché et la mauvaise foi du vendeur.

Toutes sortes de documents peuvent être utilisés en tant que « preuves », tels que des devis de réparation ou des attestations par exemple. Il est toutefois conseillé de faire appel à un expert agréé indépendant pour faire expertiser l'ensemble du bien immobilier.

L'acquéreur pourra alors, en plus d'éventuels dommages et intérêts, obtenir : 

• L'annulation de la vente et la restitution du prix du bien, des frais de procès et de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement
• Une diminution du prix si le vice n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat. Elle est généralement calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour remettre le bien en état.

La responsabilité du vendeur

Le niveau de responsabilité du vendeur pourra varier selon qu'il soit un professionnel ou un particulier. 

Le vendeur particulier a la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés s'il a été prouvé qu'il n'avait pas connaissance du défaut avant la vente. 

Le vendeur professionnel, quant à lui, est tenu de connaître les vices affectant les choses dont il fait le commerce et devra dans tous les cas verser des dommages et intérêts à l'acheteur, même s'il est de bonne foi.