Dispositif d'incitation à l'investissement locatif créé par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 "Urbanisme et habitat", issu de la Loi Besson, applicable aux acquisitions de logements destinés à la location acquis (ou mis en construction par le contribuable - la date de déclaration d'ouverture de chantier faisant foi) à compter du 3 avril 2003 :

- neufs, acquis achevés ou en VEFA) ;

- anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ; les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité : 1° avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence, et 2° après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; "l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...

Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).


Comme pour le régime Besson, il crée un statut de "bailleur conventionné" et accorde un avantage fiscal conditionné par un plafonnement des loyers pratiqués, mais désormais sans conditions de ressources des locataires (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés).

L'avantage fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement à raison de 8% pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Par contre, pour ces derniers, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6% mais seulement pendant la période d'amortissement.

A l'issue de cette période, une nouvelle période de 9 ans plus deux fois trois ans supplémentaires peut s'ouvrir :

- aux mêmes taux pour des dépenses de reconstruction et d'agrandissement ;

- à raison de 10% par an pendant 10 ans pour des dépenses d'amélioration.

À l'issue de la période d'amortissement, éventuellement renouvelée, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues pour l'un des régimes de déduction forfaitaire majorée soient remplies, le propriétaire peut appliquer la déduction forfaitaire majorée au taux de 40 % ou de 60 %, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail (en fait le régime "Besson" ou "Lienemann" pour l'ancien)...

L'avantage fiscal de chaque période est subordonné à l'engagement du propriétaire de louer le logement non meublé pendant au moins au moins 9 ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, faute de quoi une partie des déductions opérées doit être réintégrée. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le contribuable qui souhaite bénéficier de ce régime doit joindre un engagement de location (imprimé 2044EB) à la déclaration de revenus fonciers de la première année d?application du régime : année d?achèvement ou, si elle est postérieure année d?acquisition du logement ou d'achèvement des travaux de réhabilitation.

Sous réserve qu'il n'appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire ou de l'associé, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du contribuable ; la location peut être aussi consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue, à usage d'habitation principale, à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, ou les membres de son foyer fiscal, à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière ; mais ces prestations pourront toutefois être fournies par une filiale de la société gestionnaire : cela concerne par exemple les résidences pour étudiants et les résidences pour personnes âgées (1)...

L'option pour l'amortissement, réservée aux contribuables dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, peut être exercée par un bailleur personne physique ou par une société non soumise à l'IS (SCI de gestion, société immobilière transparente, SNC, société en participation...) autre qu'une SCPI (société civile de placement immobilier), les SCPI faisant l'objet d'un dispositif spécifique (voir ci-dessous).

Lorsque le logement appartenant à la société est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier du régime de l'amortissement. Les autres associés en revanche ne devraient pas être privés de cet avantage.

L'option pour le régime d'amortissement ne peut pas être exercée pour les revenus des immeubles ou des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien (ou des titres) ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien (ou des titres) ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif d'amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.

Pour les logements acquis neufs, la période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour les logements acquis anciens, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

Le régime "Robien" s'applique aussi à l'acquisition de parts de SCPI avec un amortissement sur 95% du prix d'achat des parts, en fait les souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de la SCPI réalisées à compter du 3 avril 2003.

L'option pour l'amortissement est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de l'option pour l'amortissement "Robien" sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. L'associé doit en outre s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société.

Rappelons qu'un des intérêts des régimes d'amortissement est de pouvoir faire des déficits fonciers ; or ceux-ci, qu?ils résultent ou non de cet avantage, sont reportables sur le revenu global jusqu'à hauteur de 10.700 euros.

La loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a institué un régime de remplacement du régime "Lienemann" (voir "Loi Besson") en vue de favoriser la location de logements à des associations d'insertion ; le dispositif de l?amortissement Robien peut être cumulé avec une déduction forfaitaire majorée (40 % au lieu de 6 %)lorsque certaines conditions sont respectées :

- le logement doit être loué à un organisme sans but lucratif ou à une union d'économie sociale (2), agréé par le préfet, pour être mis à la disposition de personnes défavorisées ;

- le loyer et les ressources du locataire, appréciés au moment de la conclusion du bail, n?excédent pas des plafonds fixés par décret et inférieurs à ceux du dispositif Besson pour l?ancien (décret à paraître) ;

- le logement n?est pas loué à un membre du foyer fiscal du bailleur, un ascendant ou un descendant.

Le dispositif « Robien social » entre en vigueur au 1er janvier 2005. Il s'applique :

- aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2005 ;

- aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de la même date ;

- aux locaux affectés à un autre usage que l?habitation acquis à compter du 1er janvier 2005 et transformés en logements ;

- aux logements acquis à compter du 1er janvier 2005, qui ne satisfont pas aux conditions de décence et font l?objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d?acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (modalités du "Robien ancien" défini ci-dessus).


(1) La condition de loyer s'apprécie en tenant compte à la fois du loyer payé au bailleur par l'organisme locataire et du loyer payé à ce dernier par le sous-locataire. Lorsque le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs, et composée d'un ensemble homogène d'au moins dix logements à usage d'habitation principale, il n'est pas tenu compte de la redevance versée par le sous-locataire à un organisme indépendant du locataire principal et représentative des frais de gestion, d'assurance, de gardiennage, d'amortissement des locaux collectifs, d'équipement des logements et, le cas échéant, d'ameublement. Cette disposition s'applique à la condition que le montant annuel de la redevance n'excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire (CGI, annexe 3, art. 2 sexdecies-0 A ter, créé par le décret n° 2003-1219, 19 décembre 2003, art. 1er)

(2) Les unions d'économie sociale sont des formes de groupements d'intérêt économique constitués entre entreprises de l'économie sociale. Il s'agira en pratique des unions d'économie sociale "d'insertion", et par exemple d'un certain nombre de PACT qui ont le statut d'unions d'économie sociale.

Le 12/02/2005 par Universimmo