Fiche pratique

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Gestion locative 21 septembre 2020
Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les diverses charges qui peuvent y être attachées.

 

Ces charges pouvant être déduites de vos revenus fonciers sont par exemple :

  • les frais d’administrations et de gestion de vos biens
  • le coût de divers travaux effectués
  • ou encore les intérêts de vos emprunts.

Dans le cas où ces charges seraient supérieures à vos loyers, nous parlons alors de déficit foncier. Ce déficit doit être apprécié sur l’ensemble de vos revenus fonciers.

Ainsi, un même propriétaire peut posséder plusieurs biens immobiliers avec des revenus positifs et un dernier faisant pencher la balance en déficit pour l’ensemble.

Le déficit foncier est uniquement applicable dans le cadre d’une location nue, au régime du réel.

 

A la différence des dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier s’applique en amont du calcul de l’impôt.

 

De ce fait, il peut neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers existant et même aller au-delà.

A noter : le mécanisme du déficit foncier s’applique également pour les revenus soumis aux prélèvements sociaux.

 

Imputer le déficit sur le revenu global

 

Dans la situation où un prorpiétaire a engendré un déficit foncier, du fait de la part trop importante de charges par rapport aux revenus fonciersCelui-ci aura la possibilité de déduire ce déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global.

 

Exemple :

Si vous déclarez 50 000 € de salaires, 20 000 € de revenus fonciers et 30 000 € de charges sur vos biens immobiliers.

Vos revenus fonciers seront donc en déficit de 10 000 €.

Ce déficit pourra s’imputer sur vos 50 000 € de salaires.

 

L’impôt sur le revenu sera donc calculé sur les 40 000 € restant à imposer.

 

Le basculement de tranche d’imposition

 

Cette diminution des revenus imposés peut aussi permettre d’envisager de changer de tranche marginale d’imposition (TMI).

 

Exemple :

En 2020, une personne célibataire déclarant plus de 73 369 € de revenus imposables est imposée jusqu’à la tranche à 41 %.

Le jeu des déficits fonciers pourra permettre de diminuer les revenus fonciers et les revenus globaux, et de passer en dessous de 73 369 € de revenus imposables et ainsi être imposé à la tranche à 30 %.

 

Imputation et report : Fonctionnement

 

A noter : les intérêts de vos emprunts ne sont déductibles que de vos revenus fonciers et non de votre revenu global, contrairement à vos autres charges.

 

Schéma d’imputation et report du déficit foncier

 

Imputation

Immeuble

Revenus fonciers bruts

11 000 €

Intérêts d’emprunts

12 300 €

Autres charges

27 000 €

Bénéfice ou déficit

– 22 000 €

 

Phase 1 : Déduire prioritairement la somme des intérêts d’emprunt des revenus bruts : 11 000 € – 12 300 € = – 1 300 €

Phase 2 : Le déficit foncier reportable est de 1 300€ sur les revenus Fonciers des 10 prochaines années.

Phase 3 : Après déduction des intérêts d’emprunt, la totalité du montant des autres charges va constituer le déficit foncier imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

Phase 4 : Les intérêts d’emprunt et des autres charges sont reportables au-delà de 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 prochaines années : 1 300 + (27 000 – 10 700) = 17 300 € 

 

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