Quel impôt sur la vente immobilière ?

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La vente d’un bien immobilier s’accompagne généralement d’une plus-value immobilière. Celle-ci correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat et est généralement taxée, même si elle peut faire l’objet d'exonération.

Définition et calcul de la plus-value immobilière

Lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est supérieur à celui auquel il a été acheté, on dit que le propriétaire a réalisé une plus-value immobilière. Elle correspond donc à la différence entre son prix de vente et son prix d’achat. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, c’est le notaire qui s’occupe de la calculer et de collecter l’impôt correspondant pour le reverser à l'Etat.

Le calcul de la plus-value immobilière s’effectue en déduisant le prix de vente du prix d’achat du bien. On distingue deux cas de figure selon si le bien été acquis à titre onéreux ou à titre gratuit.

Bien immobilier acquis à titre onéreux

Le prix de vente correspond à celui figurant dans l’acte de vente, auquel peuvent être déduits certains frais liés à la transaction, comme la réalisation des diagnostics obligatoires par exemple. Il peut également être augmenté des sommes versées au vendeur telles que les indemnités d'éviction.

Le prix d’acquisition, quant à lui, correspond au prix auquel le vendeur l’avait acquis auquel s’ajoutent les frais d’acquisition (honoraires du notaire, commissions d'intermédiaire, droits d'enregistrement, etc.) et de travaux. Généralement, ces frais sont évalués à hauteur de 7,5% du prix payé à l’achat, ou à leur montant réel s’ils sont supérieurs à ce taux.

Bien immobilier acquis à titre gratuit

Dans certains cas, le bien peut avoir été acquis à titre gratuit. Dans ce cas de figure, le prix d’acquisition correspond à celui indiqué dans l’acte de succession ou de donation, majoré des frais réels d’acquisition et des éventuels travaux réalisés. Ces derniers sont soit calculés via un forfait égal à 15% du prix d’acquisition, soit via le montant réel des travaux effectués par une entreprise (avec facture à l’appui). Dans le cas où le propriétaire aurait effectué lui-même les travaux, il a donc tout intérêt à demander l’application du forfait de 15% puisqu’il n’aura pas la possibilité de justifier ses dépenses.

Quel impôt sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est soumise à deux taxes :

• L'impôt sur le revenu qui s'élève à 19% du montant de la plus-value immobilière
• Les prélèvements sociaux représentent 15,5% de la plus-value immobilière. Si cette dernière est supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire variant de 2 à 6% s’y ajoute.

L’impôt sur la plus-value immobilière ne concerne que les ventes de résidences secondaires. Il est toutefois possible de bénéficier d’un abattage progressif selon la durée pendant laquelle le bien a été détenu depuis la date de son acquisition (ou du début du chantier dans le cas d’une construction). Si le logement a été détenu pendant au moins 22 ans, l'exonération d’impôt est totale. Pour les prélèvements sociaux, le logement devra avoir été détenu pendant au moins 30 ans.

Les cas d'exonération

Dans certaines situations, la plus-value immobilière est exonérée de tout impôt. On distingue dans ce cas la vente d’une résidence principale et d’une résidence secondaire. Fiscalement, on parle de résidence principale lorsque le logement est occupé de manière permanente par le contribuable. La résidence secondaire, quant à elle, est un logement appartenant au contribuable mais qu’il occupe occasionnellement. Il peut donc le laisser vacant, le louer ou y héberger ses proches par exemple.

Plus-value immobilière sur la vente d’une résidence principale

Lorsque l’on vend sa résidence principale, la plus-value réalisée n’est pas imposée et ce, quelle que soit son montant ou la durée pendant laquelle le vendeur en était propriétaire. Attention toutefois : l'exonération est effective uniquement si le bien constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession ! Ainsi, si le propriétaire déménage avant la réalisation de la vente, le logement vendu peut être soumis à l'impôt car considéré comme une résidence secondaire. On notera toutefois deux cas particuliers :

• Si le vendeur est également titulaire d’un logement de fonction, le bien mis en vente peut tout de même être considéré comme sa résidence principale s’il est occupé en permanence par son conjoint et ses enfants
• Si le vendeur réside dans une maison de retraite médicalisée ou dans un foyer d’accueil médicalisé, il peut tout de même bénéficier de l'exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière si la vente intervient dans les deux ans suivant son entrée dans cette structure d’accueil et si le logement est resté inoccupé pendant cette période.

Plus-value immobilière sur la vente d’une résidence secondaire

Si généralement la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposable, il est possible de bénéficier d’une exonération lors de la première cession d’une résidence secondaire selon certaines conditions :

•  Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédent la vente du bien
• Le prix de cession est employé à l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois suivant la vente. Si une partie seulement du prix de cession est destiné à l’acquisition d’une résidence principale, le montant de la plus-value imposable lui sera proportionnelle.