Fiche pratique

Propriétaire bailleur d’un logement vide : comment donner congé à votre/vos locataire(s) ?

Gestion locative 9 novembre 2018
Propriétaire bailleur d’un logement vide : comment donner congé à votre/vos locataire(s) ?

Bailleur d’un logement vide, vous disposez naturellement du droit de donner congé à votre/vos locataires à l’issue du bail. Néanmoins les règles de forme et de délais sont nombreuses : voici quelques astuces pour vous y retrouver !

Les motifs de congé au locataire

Tout d’abord, il est à noter que si votre locataire peut donner son congé à tout moment sous réserve de respecter certaines règles (voir notre article pour en savoir plus), en tant que propriétaire bailleur, vous n’avez la possibilité de délivrer votre congé qu’au terme du bail.

Par ailleurs, 3 motifs vous permettent, en tant que propriétaire d'un logement locatif, de donner congé à votre locataire :

  • pour vendre votre logement,
  • pour le reprendre (afin d’y loger vous-même ou pour loger un proche),
  • pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage...)
  • La forme de votre notification de congé

En cas de co-titulaires de bail (colocation, PACS…) vous devez notifier chacun d’entre eux individuellement au moins 6 mois avant la fin du bail. Quant à la forme de la notification, celle-ci doit être adressée au(x) locataire(s) :

  • par lettre recommandée avec avis de réception,
  • par acte d'huissier,
  • ou bien remise en main propre contre récépissé ou émargement

à noter : dans le cas d’une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, c’est la date de réception de la dédite qui déclenche le décompte du préavis.

 

Contenu et délais de votre congé au locataire

Ceux-ci varient selon le motif de votre congé :

  • vous souhaitez vendre votre logement

Si vous souhaitez vendre votre logement inoccupé, vous avez l’obligation de prévenir votre locataire en lui notifiant son congé qui vaut alors offre de vente. En effet, votre locataire dispose dans ce cas d’un droit de préemption et il peut donc se porter acquéreur de votre logement sous certaines conditions.

C’est pourquoi, votre lettre de congé doit obligatoirement indiquer le prix de vente et le mode de paiement (comptant ou par paiements échelonnés), et répertorier précisément les lots concernés (caves, annexes…).

Depuis le 1er janvier 2018, vous devez également joindre la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

À défaut, le congé ne sera pas considéré comme étant valable et le bail sera reconduit pour la même durée !

L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal et sans réponse de sa part pendant ce laps de temps, il est considéré que celui-ci a refusé l’offre d’achat.

à noter : si vous vendez votre logement occupé, vous pouvez le faire sans informer votre locataire et tout congé sera alors inutile (voir notre fiche pratique : Propriétaire bailleur d’un logement meublé : comment donner congé à votre/vos locataire(s) ?).

 

  • vous souhaitez « reprendre » votre logement

Que vous souhaitiez habiter vous-même le logement en tant que résidence principale, ou que vous vouliez y loger un proche, en tant que résidence principale, la reprise est un motif valable de congé par le bailleur. Et dans ce cas, pas de droit de préemption pour votre locataire…

Sont considérés comme étant vos proches :

  • votre époux(se),
  • votre concubin(e) depuis au moins 1 an à la date du congé,
  • votre partenaire de Pacs,
  • votre ascendant ou votre descendant ou celui de votre époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs (en savoir plus : ascendant ou descendant ?)

Le courrier adressé au locataire en place doit dans ce cas, préciser le motif du congé, les noms et adresses du ou des bénéficiaires, et l'indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise (pour les baux signés depuis le 27 mars 2014 uniquement).

Depuis le 1er janvier 2018, vous devez également joindre la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

À défaut, le congé ne sera pas considéré comme étant valable et le bail sera reconduit pour la même durée.

à noter : gare à la fraude ! Dans le cas où le motif de votre congé serait frauduleux, vous vous exposez à une amende pénale et à devoir verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Le locataire congédié peut en effet contester le congé s’il peut prouver que le logement n'a jamais été repris, qu’il est vide ou bien qu'il est utilisé en tant que résidence secondaire.

 

  • vous présentez des motifs légitimes et sérieux

Si le législateur n’a pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, parmi les motifs valables les plus courants, notons les troubles de voisinage et/ou les retards répétés du paiement du loyer. Votre lettre devra simplement préciser le motif de non renouvellement du bail.

Le cas particulier des « locataires protégés »

En fonction de leur âge et de leurs ressources, certains locataires bénéficient d’une protection particulière : nous consacrerons une prochaine fiche pratique à la définition de ces fameux locataires protégés.

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