Fiche pratique

Mémo Alur : focus sur 7 points qui ont changé pour les propriétaires bailleurs

Gestion locative 25 avril 2018
Mémo Alur : focus sur 7 points qui ont changé pour les propriétaires bailleurs

Pièces exigibles pour le montage du dossier de location 

Les pièces justificatives pouvant être exigées d’un candidat locataire et/ou de sa caution sont désormais fixées par décret. 

Instauration d’un contrat de bail « type » :

La loi ALUR a instauré un contrat de bail type pour les locations vides en complétant les mentions obligatoires : nom et désignation du locataire, désignation des équipements d’accès aux techniques de l’information et de la communication, montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, nature et montant des travaux réalisés dans le logement depuis le dernier contrat de bail… ceci afin de renforcer l’accès à l’information du locataire.

 

Un dossier de diagnostics techniques plus complet à annexer au bail 

Le contenu de ce dossier est renforcé : outre le DPE (diagnostic de performance énergétique) et le constat de risque d’exposition au plomb, le bailleur doit communiquer au locataire une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenta de l’amiante et un état de l’installation interne d’électricité et de gaz (selon l’année de construction du logement).

Si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité, le bailleur reste tenu de transmettre au locataire un état de ces risques complété par une information sur l’état de pollution des sols, le tout recensé dans un document appelé ESRIS (Etat des servitudes Risques et d’information sur les sols) venant remplacer l’ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques).

Répartition des frais d'agence

Auparavant, les honoraires pratiquées en agence immobilière étaient libres. Depuis le 15 septembre 2014, les frais à la charge du locataire sont plafonnés et diffèrent en fonction de la situation géographique du logement (zone tendue ou non) ainsi que selon la surface du logement. Les honoraires demandés aux propriétaires restent libres.

Pour rappel, ces honoraires couvrent les frais d’intermédiation et de négociation commerciale mais aussi ceux liés aux visites, à la rédaction du bail, au traitement du dossier des locataires, et aux états des lieux d'entrée et de sortie

Modification des règles de révision des loyers en cours de bail

La révision du loyer en cours de bail ne peut plus désormais être rétroactive et doit être réalisée dans l’année qui suit la date anniversaire de la date de début du bail. La révision prend effet à compter de la notification au locataire par son bailleur. Si le propriétaire ne se manifeste pas, il est considéré comme renonçant au bénéfice de la révision de loyer annuelle pour l’année écoulée.

Délais de préavis réduits pour les locataires

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis légal applicable au congé est de 3 mois.

Le délai de préavis est ramené à 1 mois pour les locations vides, en zones tendues. Dans les autres zones, le préavis est maintenu à 3 mois mais la liste des motifs de préavis réduit s’est allongée : bénéficiaires d’une allocation adulte handicapé, locataire s’ayant vu attribuer un logement social, changement de domicile justifié par l’état de santé du locataire…

 

Délai de récupération du dépôt de garantie

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit de 2 mois à 1 mois à compter de la remise des clefs par le locataire.

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