Fiche pratique

Le recouvrement des impayés de charges de copropriété

Syndic 16 novembre 2018
Le recouvrement des impayés de charges de copropriété

Afin de participer de manière équitable au frais de fonctionnement, d’entretien et d’amélioration de la copropriété, tous les copropriétaires sont soumis au paiement de charges trimestrielles. Mais que se passe-t-il quand l’un d’eux ne s’acquitte pas du paiement de ses charges de copropriété ?

Etape 1 du recouvrement amiable : la relance d’impayés par le Syndic

En cas d’impayés de charges, c’est le syndic de la copropriété qui a la responsabilité de procéder au recouvrement des sommes dues auprès du copropriétaire défaillant, et ce sans avoir à solliciter l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Pour ce faire, le Syndic commence par une tentative de recouvrement à l’amiable en envoyant une lettre simple de rappel au copropriétaire concerné afin de lui signifier qu’en cas de défaut de paiement, le copropriétaire s’expose à une procédure de recouvrement.

A noter : en cas de difficulté de paiement, il est préférable pour le copropriétaire de prendre contact au plus vite avec son Syndic afin de mettre en place un échéancier de paiement pour éviter la procédure de recouvrement et les frais supplémentaires qu’elle entraîne !

 

Etape 2 du recouvrement : la mise en demeure du copropriétaire

Si aucune solution n’a pu être trouvée avec le copropriétaire débiteur et que l'impayé persiste, le Syndic se doit ensuite de procéder à sa mise en demeure.

Pour cela, il peut recourir à deux moyens légaux :

  • la lettre recommandée avec accusé de réception,
  • ou la remise en main propre par acte d'huissier

Le copropriétaire dispose ensuite de 30 jours pour régulariser ses charges mais des intérêts de retard, au taux légal, seront appliqués à partir de la date de la mise en demeure.

A noter : en cas de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, c’est la date de 1ère présentation par le facteur qui fait foi.

 

Etape 3 du recouvrement : le recouvrement judiciaire

A l’issue des 30 jours et si aucun accord amiable n’a été trouvé pour procéder au remboursement de la dette, le Syndic devra engager une procédure judiciaire sans avoir besoin d’une autorisation de l’assemblée générale (sauf si une saisie immobilière s’impose) :

  • en saisissant le Tribunal d’Instance (dette inférieure à 10 000€) ou le Tribunal de Grande Instance (dette supérieure à 10 000€)
  • ou en lançant une procédure d’injonction de payer : requête accompagnée de justificatifs (relances, relevés de comptes……)
  • ou en lançant une procédure de référé

Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai maximum de 10 ans.

A noter : les frais de procédure engagés par le Syndic (mise en demeure, frais de relance, frais d'huissier…) sont à la charge du copropriétaire défaillant et s’ajoutent au versement d’intérêts de retard. Cependant, le tribunal peut décider de soustraire le copropriétaire défaillant d’une partie de ces frais.

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