Fiche pratique

Guide pratique pour déclarer ses revenus locatifs (logements meublés)

Gestion locative 27 mai 2021
Guide pratique pour déclarer ses revenus locatifs (logements meublés)

Déterminer si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), choisir le régime d’imposition le plus intéressant, connaître les cas d’exonération d’impôts… autant de sujets que nous allons tâcher d’éclaircir pour vous dans cette fiche pratique.

Comment déterminer si on est Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Le statut de loueur en meublé est un statut juridique et fiscal rattaché à la personne et non au bien. Ainsi, un loueur en meublé est considéré professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ; 
  • Les recettes annuelles générées par cette acticité pour l’ensemble des membres du foyer sont supérieures à 23 000 euros ; 
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles (BA) et des bénéfices non commerciaux (BNC).

Si une ou plusieurs de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Quel régime fiscal pour déclarer ses revenus locatifs ?

En tant que loueur meublé, deux régimes d’imposition s’offrent à vous (selon le montant de vos recettes locatives) : Régime forfaitaire (micro-BIC) ou Régime réel. A noter : quel que soit le régime fiscal adopté, vous devrez obligatoirement demander votre inscription (gratuite) au répertoire Sirène de l’Insee. Un numéro SIRET vous sera alors attribué, que vous devrez indiquer sur votre déclaration complémentaire de revenus. Faisons le point : 

Dans quels cas choisir le régime forfaitaire micro-BIC pour déclarer ses revenus locatifs ?

Lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€, c’est le régime BIC qui s’applique par défaut (mais vous pouvez opter pour le régime réel d'imposition).

Dans ce cas, un abattement de 50% est dans ce cas appliqué à vos revenus (les 50% restants étant eux soumis aux prélèvements sociaux et au taux d’imposition mais pas à la TVA) et aucune déduction de charge n’est possible. Ce qui fait qu’en réalité, en régime micro BIC, on est imposé uniquement sur la moitié des recettes

Bon à savoir : si vos charges sont supérieures à 50% de vos revenus locatifs, vous avez par contre tout intérêt à passer au régime réel.

Dans quels cas appliquer le régime réel pour déclarer ses revenus locatifs ?

Si les recettes annuelles générées sont supérieures à 72 600 €, le régime réel s'applique obligatoirement.

Dans ce cas, le loueur doit déclarer le montant de ses recettes dont il pourra déduire l’ensemble de ses charges telles que frais d’emprunt, honoraires et frais de gestion, charges de copropriété…

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Quelles sont les charges déductibles des revenus locatifs ?

Toutes les charges que le loueur en LMNP ou LMP engagent sont déductibles dans le régime réel d’imposition :

  • Les frais d’entretien et de réparation : il s’agit des dépenses courantes permettant l’entretien du logement et son maintien en bon état ; exemple : travaux de plomberie, peintures murales, entretien électrique, etc… La dépense sera déduite des revenus locatifs si elle est inférieure à 500 euros. Au-delà, cette dépense sera amortie. Les dépenses amortissables correspondent à tous les travaux importants de construction et de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement du bien (gros œuvre, rénovation de la toiture, remplacement du système de chauffage, ravalement de façade…).
  • Les taxes et impôts locaux : la CFE (cotisation foncière des entreprises), la taxe foncière sont déductibles des revenus locatifs ; la taxe d’habitation reste à la charge du locataire, même dans un meublé
  • Les frais de gestion : il s’agit des frais de comptabilité, des frais de gestion tels que charges de syndic de copropriété, frais de conciergerie, frais de publicité (annonces pour la relocation du bien…), contrats d’assurance bailleur…
  • Les frais liés à l’acquisition du bien ou aux travaux d’amélioration : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur… La déductibilité des charges au réel en location meublée est incitative et rend le régime réel plus avantageux que le micro Bic pour la gestion de l’activité de location meublée. Cependant, si le montant des charges annuelles diminue en dessous des 50 % de recettes, il convient de revoir le régime applicable avant de déclarer ses revenus locatifs.

A noter : l’option pour le régime réel doit être effectuée par le déclarant avant le 1er février de l’année des revenus. Cette option est valable un an ; elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas avant le 1er février.

Quels sont les revenus locatifs exonérés d’impôts ?

Sans être à proprement parler des « niches fiscales », il existe encore des revenus locatifs de meublés à l’année, sur lesquels les propriétaires ne paient pas d’impôts. Lorsque le propriétaire loue une ou plusieurs pièces de sa résidence principale, il est exonéré d’impôts sur ses revenus locatifs, si les conditions suivantes sont remplies :

  • Les pièces mises à la location, doivent appartenir à la résidence principale du loueur
  • Les pièces louées doivent constituer, pour le locataire ou le sous-locataire, sa résidence principale permanente, ou temporaire s’il est saisonnier.
  • Enfin, le prix de la location doit avoir un « caractère raisonnable », apprécié par l’Administration Fiscale selon les régions.

Quelles sont les démarches à faire pour déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus locatifs sont déclarés en même temps que la déclaration générale, au moyen de l’imprimé N°2042 CPro. Le Fisc prélève des acomptes sur les revenus locatifs perçus, directement sur le compte bancaire du déclarant. Ce système est valable pour le régime au réel et pour le micro-BIC.

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