Fiche pratique

Gardien en copropriétés : avantages et inconvénients

Syndic 27 octobre 2020
Gardien en copropriétés : avantages et inconvénients

Les avantages d'avoir un gardien d'immeuble

Le gardien d’immeuble est un véritable service de proximité, il est le gage du bien être en copropriété :
 
  • Veille à la tenu de l’hygiène de l’immeuble
  • Réalise le ramassage des poubelles, ainsi que des actions de petites maintenances tel que remplacer les ampoules
  • Participer à l’entretien des espaces verts
  • Surveiller les équipements collectifs (chauffage, piscine…)
  • Signale toutes les pannes et anomalies survenu dans la copropriété au syndic et rempli un rôle de veille bienveillante
  • C’est aussi un véritable acteur de liens sociaux

Suppression des postes de gardien, externalisation des services

 

Alors que la présence d’un gardien dans une copropriété rend de nombreux services, employer une personne à ce poste peut sembler une dépense conséquente pour les copropriétaires.

 

Face à la concurrence des entreprises externes, la suppression du poste de gardien apparait depuis plusieurs années comme une tendance :

  • Pour réaliser une économie sur les charges et réaffecter cet investissement
  • Pour récupérer la loge du gardien, ainsi pourvoir la louer ou la réaménager local collectif ( salle de réunion, local à vélo, etc…)

 

Une entreprise externe permet alors de rationaliser les coûts en fixant un nombre d’heures de service défini sur une période donnée. Mais rien ne garantit aux copropriétaires que l’intervenant soit le même. Alors que la réalisation des taches sera systématiquement assurée par l’entreprise prestataire, les intervenants pourraient alors être amenés à varier alors que le gardien serait à même de nouer une relation de proximité.

 

 

Comment supprimer le poste de gardien ?

 

La procédure de suppression de poste est un processus qui requiert du temps. En effet, le poste ne peut être supprimé si un gardien est actuellement en fonction.

Aussi, La suppression du poste peut se faire :

  • Apres un licenciement,
  • Après un départ en retraite
  • Ou à la démission du gardien en place

La loi de 1965 modifiée par la loi ALUR prévoit la suppression du poste de gardien à la majorité de l’article 26 et unanimité lorsque la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives :

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :(…) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
»


La décision de supprimer le poste de gardien ou concierge peut donc être prise à la majorité de l’article 26 (ou double majorité), ainsi que la décision de vendre le logement de fonction.
L’unanimité est en revanche nécessaire « lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ». 
La jurisprudence penche sur l’unanimité lorsque le poste de gardien est inscrit au règlement de copropriétéAvec l’assouplissement des règles de majorité, il est à présent possible de basculer de l’article 26 à l’article 25 en 2ème lecture 

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