Fiche pratique

Copropriété - Parties communes ou parties privatives : comment les distinguer ?

Syndic 30 septembre 2019
Copropriété - Parties communes ou parties privatives : comment les distinguer ?

Vous êtes-vous déjà demandé ce qui différenciait vos parties privatives des parties communes de la copropriété dans laquelle vous vivez ? Cette notion est pourtant essentielle. Car comme nous l’indiquions dans notre fiche pratique Qui décide des travaux en copropriété ?, en cas de travaux, ce détail revêt toute son importance…

Faisons le point sur ces notions :

1 - Les parties communes de la copropriété

Comme le stipule l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont des espaces réservés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux.

  • De l’importance du règlement de copropriété dans la définition des parties communes

Les parties communes doivent être expressément listées et réglementées en termes de destination, de conditions de jouissance et de règles d’administration, dans le règlement de la copropriété.

Si certaines parties communes sont réservées à l’usaged’un ou de plusieurs copropriétaires mais pas de tous, cet usage doit également être inscrit dans le règlement de la copropriété (cf 3. Les parties communes à usage privatif).

En dehors de ces cas particuliers, sont généralement considérées comme des parties communes :

  • sols, cours, parcs, jardins, voies de circulation
  • halls d’entrée, couloirs, montées d’escaliers et les portes permettant d’y accéder
  • murs porteurs, dalles, toitures, façades, gaines techniques, conduits
  • locaux communs (techniques, poubelles, vélos, salle de réunion...)
  • portes et portails (automatiques ou non),
  • ascenseurs, chaufferies collectives, antennes collectives, systèmes de ventilation, platines, interphone...

2 - Les parties privatives

Eléments dont l’usage et la propriété sont exclusifs à un lot, contrairement aux parties communes, les parties privatives n’ont pas obligatoirement à être listées de façon exhaustive dans votre règlement de copropriété. 

L’article 2 de la loi de 1965, toujours, définit les parties privatives comme "les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."

Généralement, sont considérées comme des parties privatives :

  • porte d’entrée de l’appartement
  • cloisons de séparation, plafonds, portes de communications, revêtements de sols, volets, persiennes, stores, fenêtres
  • robinetteries, éviers, baignoires, lavabos, joints
  • grilles ou bouches de ventilation, radiateurs, combinés interphone, dérivations et prises télévision

 

  • Puis-je modifier mes parties privatives sans accord de la copropriété ?

Attention, les portes d’entrées, volets, persiennes, stores, fenêtres… doivent être par exemple soumis à l’accord de l’Assemblée Générale en cas de travaux car ils affectent l’esthétique de la façade et/ou des parties communes.

Il en va de même si vos modifications entraînent des nuisances. L’exemple le plus courant étant celui du remplacement du revêtement de sol : remplacer sa moquette par un carrelage ou un parquet peut être source de nuisances sonores non négligeables pour vos voisins du dessous ou avoir des réperussions importantes sur la structure de votre immeuble... Là encore, ce type de travaux devra faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale…

Dans tous les cas, avant d’envisager des travaux : reportez-vous à votre règlement de copropriété !

Par ailleurs, si vous avez tout de même réalisé des travaux sans accord de l’AG, celle-ci est en droit de voter le lancement d’une procédure judiciaire à votre encontre menant très souvent à une obligation de remise en état des lieux aux frais exclusifs du copropriétaire.

3 - Les parties communes à usage privatif

Prévues par le règlement de la copropriété ou voté en Assemblée Générale, les parties communes à usage privatif désignent le plus souvent :

  • balcons, terrasses,
  • jardins, cours,
  • combles,
  • couloirs (plus rarement)

Notez que la durée de ce droit de jouissance exclusif dépend de sa nature :

  • si le droit de jouissance est attaché au(x) lot(s), celui-ci est permanent.

Exemple : votre règlement de copropriété précise que chaque appartement possédant une terrasse dispose d’un droit de jouissance exclusif.

  • Si le droit de jouissance est attribué nominativement à un copropriétaire, celui-ci ne peut être transmis (en cas de revente notamment).

Exemple : un droit de jouissance exclusif d’une portion de couloir a été accordé, par vote en Assemblée Générale, à M. Dupont et non au lot.

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