Fiche pratique

Comment acheter sa résidence principale sans apport personnel en 2021 ?

Transaction 30 mars 2021
Comment acheter sa résidence principale sans apport personnel en 2021 ?

A quoi sert l’apport personnel dans une transaction immobilière ?

Alors que la loi française Alors que la loi française ne fixe aucun caractère obligatoire à l’apport personnel celui-ci est devenu courant lors de l’achat d’un logement à crédit. C’est l’organisme bancaire qui va nécessiter une somme d’argent initiale qui sera rajoutée au prêt immobilier.

L’apport demandé par la banque est généralement calculé au regard du montant total de l’achat immobilier à réaliser et du profil financier de l’emprunteur. Il est coutume que la banque ne finance que 90% du projet et nécessite 10% du financement en apport si l’emprunteur est dans une situation stable avec un CDI.

Par exemple, une banque pourra recommander un apport personnel de 15% pour un prêt de 250 000€ soit 37 500€. En fonction des établissements bancaires prêteurs l’apport personnel demandé peut varier 10 à 20 %. En fonction du contexte économique et des taux d’intérêts, les banques peuvent exiger jusqu’à 40 % du montant total du projet d’achat. Néanmoins, les professionnels s’accordent à dire qu’un apport personnel de 30 % est l’idéal pour aborder un projet d’achat

Comment faire un achat immobilier sans apport personnel ?

Alors que le contexte sanitaire a rendu les conditions d’accessibilité au crédit plus difficiles, certains organismes continuent d’accepter sous conditions. Généralement utilisé pour le paiement des frais de notaires, on appelle les prêts sans aucun apport les « prêts à 110% » lorsque celui-ci prend en charge les frais notaire en plus du prix d’achat. Dans ce cas de figure, le crédit immobilier couvre la valeur du bien avec que tous les frais annexes tels que les travaux, les frais de mutations ou les frais de notaires. Cette typologie est la plus risquée et la moins recommandé :

  • Le taux du crédit sera plus élevé
  • La garantie immobilière sera plus couteuse
  • Le dossier a de forte chance d’être refusé

La recommandation d’avoir à minima 10% d’apport permet de couvrir les frais de notaires et garantir l’authenticité de l’acte de vente afin que la garantie immobilière puisse accompagner l’acheteur en cas d’incident de paiement ou de perte d’emploi par exemple. Sous réserve que l’incident soit couvert par les termes du contrat de ladite garantie

Crédit immobilier à 100%

Si l’acheteur potentiel prend à sa charge le montant des droits de mutation grâce à un apport personnel nous parlons alors d’un crédit à 100 %. Concrètement, le prêt couvre la valeur du bien à acquérir uniquement. Susceptible de varié selon le contexte économique, les organismes bancaires ont fixé une condition générale d’endettement afin de définir un plafond pour souscrire un crédit. Aussi, même pour un crédit immobilier à 100% le total du crédit ne peut pas dépasser un taux d’endettement supérieur à 33% des revenus fixe du foyer (hors prime, aides, pensions…etc)

Qui emprunte sans apport ?

  • Les français qui n’ont pas encore d’épargne tels que les jeunes actifs
  • Les français n’ayant pas d’épargne
  • Les investisseurs ayant une épargne « bloqué » ou ceux souhaitant déduire les intérêts grâce au dispositif de déficit foncier

Comment se constituer un apport ?

Face à la nécessite d’avoir un minimum d’apport pour concrétiser le projet d’achat, différentes solutions existes tel que :

  • Souscrire un à prêt à taux zéro (PTZ). Prêt aidé par l'État destiné à faciliter l’accession à la propriété des particuliers, sous réserve de certaines conditions de revenus et de situation.
  • Déposer un dossier de prêt Action Logement, si vous êtes salarié dans une entreprise du secteur privé non agricole comportant au moins 10 salariés. Grâce à cette aide, vous pourrez financer jusqu’à 30 % de l’acquisition de votre résidence principale. Ce prêt ne peut dépasser 20 ans et 25 000 €.
  • Demander des “ prêts” : certains organismes proposent de faire de petit prêt à conditions préférentielles tel que les prêts CAF, les prêts dédiés aux fonctionnaires ou les organismes de microcrédits solidaires.
  • La revente d’un premier bien immobilier
  • Etre bénéficiaire d’une succession ou d’une donation 
  • Débloquer une épargne salariale ou d’une participation d’entreprise.
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