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26/12/2011
La recette du Dr Braye pour prévenir la dégradation des immeubles en copropriété
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![La recette du Dr Braye pour prévenir la dégradation des immeubles en copropriété]()
Le président de l'ANAH, le sénateur UMP Dominique Braye, qui arrive au terme de la mission qu'il s'était vu confier par Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, sur les copropriétés potentiellement en difficulté, a levé, dans un entretien accordé au journal Le Parisien, un coin de voile sur les mesures qu'il entend préconiser. Selon lui, la lutte contre l'endettement et la dégradation inéluctables des copropriétés, passe par l'instauration obligatoire dans les copropriétés de "fonds travaux", à abonder chaque année par les copropriétaires en vue de financer plus facilement les travaux réels qui seront votés ultérieurement.
Ce dispositif doit permettre aux copropriétaires et notamment aux nouveaux acquéreurs d'anticiper le véritable coût d'entretien de leur immeuble. "Il est également équitable puisque chacun paye un droit d'usage qui correspond au vieillissement de l'immeuble", souligne Dominique Braye, dans son entretien au Parisien. En outre, la constitution et l'alimentation d'un tel fonds a un troisième intérêt, car elle doit être précédée d'un diagnostic global de l'immeuble" qui devra être réalisé tous les 10 ans "pour pouvoir programmer dans le temps les travaux à effectuer". Il permet de bien connaître l'immeuble et optimiser sa conservation sur le long terme. Enfin, il recommandera également de "faire figurer les charges, voire les montants prévisionnels des travaux, dans les annonces immobilières".
Ces recommandations sont en phase avec les préconisations formulées par l'ensemble des acteurs - hors administration et milieux proches des propriétaires bailleurs - impliqués dans le "Chantier copropriétés" du Plan bâtiment Grenelle et l'association "Planète copropriétés" qui en est issue, et notamment les associations de consommateurs tels l'ARC (Association des responsables de copropriété) et la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), mais aussi des fédérations de syndics de copropriété comme la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) ou l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier).
Dominique Braye était chargé de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, des actions incitatives ou coercitives vis-à-vis des copropriétés en difficulté. Ses conclusions seront présentées officiellement à Benoist Apparu en janvier 2012.
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12/11/2011
Vers un hiver de l'immobilier ?
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La sortie de crise de 2010 semble avoir fait long feu : les effets sur les marchés de l'immobilier de la "crise de la dette souveraine" de l'été 2011 semblent devoir être plus profonds et plus durables que ceux de la crise des "subprime", car cette fois l'Etat ne peut plus y remédier par un plan de relance ou de soutien comme il l'a fait en 2008-2009 : il ne peut même plus maintenir les aides et incitations fiscales qui avaient tant contribué à l'attrait de la pierre, et qu'il est obligé de retirer brutalement, plongeant le monde de l'immobilier dans la stupeur et le désarroi...
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03/10/2011
L'encadrement des loyers dans la conjoncture actuelle : une fausse ou une vraie bonne idée ?
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Depuis un quart de siècle, l'encadrement des loyers est considéré comme une idée ringarde. Pourtant, la majorité actuelle s'apprête à voter une taxe afin, indique l'exposé des motifs, de "moraliser le marché de la location des logements de petites surfaces". Le parti socialiste l'a aussi remis au goût du jour dans son programme que devra défendre le candidat à l'élection présidentielle retenu par la "primaire citoyenne". Les milieux proches des propriétaires y voient le retour aux vielles lunes de la loi de 1948 et prédisent le découragement des bailleurs qui aggravera la crise du logement plus qu'elle ne la résoudra ! Mais ces derniers oublient qu'ils sont "drogués" aux aides au logement dont le budget global dépasse les 16 milliards d'euros par an, sans lesquelles, faute de solvabilité de leurs locataires, ils n'auraient jamais pu atteindre les niveaux de loyer qui sont les leurs...
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14/08/2011
Un pas vers la nécessaire fiabilisation des DPE
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![Un pas vers la nécessaire fiabilisation des DPE]()
Il aura fallu près d'un an au gouvernement pour mettre au point les mesures de fiabilisation des diagnostics de performance énergétique (DPE) annoncées en fanfare le 27 octobre 2010 ! C'est désormais chose faite : 6 mesures ont été présentées le 13 octobre à la presse, visant à plus de transparence, à une amélioration des méthodes de calcul, et à une meilleure formation des diagnostiqueurs ou encore un contrôle plus efficace de la profession :
- meilleure transparence vis-à-vis des particuliers : le diagnostiqueur devra à présent expliciter les données qu'il renseigne auprès du particulier à travers un relevé détaillé. Cela permettra au particulier d'être entièrement informé sur la façon dont a été réalisé son document. La remise d'un document officiel limitera également le risque de DPE ''frauduleux'',
- amélioration de la méthode de calcul : pour un résultat plus fiable, il faut augmenter le nombre de données à analyser afin de faire un calcul plus précis de la performance énergétique,
- utilisation de logiciels validés par le ministère : pour un meilleur encadrement des logiciels utilisés, il faut limiter la liste de logiciels autorisés à générer des DPE aux logiciels ayant été soumis à une procédure d'évaluation menée entre 2008 et 2010 par le ministère et l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie),
- mise en ligne d'une base de données des DPE : les statistiques permettront, entre autre, de nourrir l'élaboration des stratégies nationales et locales,
- organisation d'une montée en compétence des diagnostiqueurs, en augmentant le niveau de difficulté des examens : mise en place de 2 niveaux de difficulté selon la mention (mention "bâtiments d'habitation" ou "tous types de bâtiments" - tertiaires, publics, privés etc.,
- contrôle plus efficace des professionnels, déjà répertoriés dans un annuaire des diagnostiqueurs en ligne sur le site du ministère, par la mise en place d'une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dans le secteur du diagnostic immobilier dans le cadre de sa mission de protection économique du consommateur.
L'ensemble de ces mesures entreront en vigueur le 1er janvier 2012.
L'enjeu est d'importance : depuis le 1er janvier 2011, les vendeurs et loueurs de biens immobiliers doivent communiquer l'étiquette énergétique des locaux concernés, et la performance énergétique des logements en vente est prise en compte dans les modalités du nouveau prêt à taux zéro ("PTZ+") également en vigueur depuis cette date ! Or, le manque de fiabilité de ces diagnostics est depuis leur instauration dénoncée par les professionnels, ce qui a été confirmé par une étude de l'UFC-Que Choisir, constatant qu'en fonction de l'entreprise qui réalise le DPE, un même bien immobilier peut être classé en C, D ou même E !
Un bémol toutefois pour pour ceux qui vont payer les diagnostics lorsque la réforme sera intégralement appliquée : le surcoût risque, selon les professionnels qui réagissent plutôt négativement, d'être nettement supérieur aux 10 à 15 euros (sur un DPE facturé 120 euros) avancés par le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu. Ne serait-ce qu'en raison de l'exigence de compétence supérieure (exigence d'un BAC +2 ou +3 pour avoir accès à la certification obligatoire)...
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16/03/2009
Plus d'expulsion sans relogement ?
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C'est ce que Christine Boutin, ministre du logement, a promis - à la surprise générale - dans un entretien paru le 12 mars dans le quotidien Le Parisien. A la veille de la fin de la trêve hivernale le 15 mars, elle répondait à un collectif de trente-deux associations d'aide aux mal-logés qui demande un moratoire sur les expulsions. Elle a indiqué qu'elle rappellerait cette obligation aux préfets le jour même, lors d'un déplacement à Châlons-en-Champagne (Marne).
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30/10/2008
La GRL : un dispositif providentiel en temps de crise, pour les bailleurs comme pour les locataires
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Le scepticisme du début ne semble plus de mise : la GRL (Garantie des risques locatifs) semble avoir trouvé son marché, chez les administrateurs de biens dans un premier temps, mais aussi chez les propriétaires qui gèrent leurs biens en direct ! Quelques mois après son lancement effectif, elle couvre déjà plus de 100.000 logements et sa pénétration devrait progresser d'autant plus rapidement que la crise économique qui s'annonce va précariser une part croissante des locataires, jusques et y compris dans les classes moyennes ! Offrant pour un coût équivalent de bien meilleures garanties que la garantie loyers impayés (GLI) classique, la GRL s'impose à tous les bailleurs qui ne sont pas sûrs de dénicher des locataires à l'abri des aléas du temps. Probable cause de son succès : les critères d'accès pour les locataires au "Pass-GRL" sont assez larges pour que les bailleurs puissent y avoir recours pour une très large part des candidats non fonctionnaires...
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10/10/2008
Les prix de l'immobilier confirment leur nette tendance à la baisse
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La crise financière et les conséquences qu'elle entraîne depuis près d'un an sur le crédit immobilier - hausse des taux, réduction de la durée des prêts proposés et restrictions dans les conditions d'octroi, voir rationnement du crédit dans certains cas - commence à présent à se traduire dans les chiffres publiés par les grands portails d'annonces immobilières, les agents immobiliers, et même les notaires, qui viennent d'arrêter les chiffres des transactions conclues en début d'année, arrivées en signature au 2ème trimestre. Là où il est mesuré (essentiellement en Ile-de-France), le volume des ventes se confirme en chute sensible, et partout les prix se confirment en recul ou semblent en voie de l'être. La brusque aggravation des difficultés des banques sont susceptibles d'accélérer le retournement à moins que les gouvernements et les autorités monétaires des pays touchés ne parviennent à éteindre l'incendie...
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